🧭 调研哲学
这个调研不是功能清单。
核心追问只有一个：「为什么中国物业行业服务质量参差不齐、物业费收缴困难、业主矛盾频发？」
我们不问"你要不要报修功能"——因为答案一定是"要"。
我们要问的是：为什么现在的报修流程走不通？谁在中间卡住了？钱去哪了？信息被谁垄断了？
带着对行业根本矛盾的追问去访谈，才能发现别人看不到的产品机会。
🌐 开篇问题 · 所有人
不区分身份，先抛给受访者。这些问题有意"大"——目的是打开思路，了解受访者对行业的真实判断。
A 行业诊断
★ 核心 您认为中国物业管理行业最大的三个问题是什么？
不设限，让受访者自由发挥。记下他说的第一、第二、第三个问题，顺序比内容重要。
★ 核心 物业行业的钱到底去哪了？业主交了物业费，为什么服务质量还是上不去？
追问：人工成本占比多少？公共收益去向？维修资金使用效率？
★ 核心 物业公司与业主之间，本质上是"服务关系"还是"管理关系"？这个定位不清是不是一切矛盾的根源？
追问：物业公司到底是为业主服务，还是替开发商/政府管理住户？
◇ 深入 "取消物业"的呼声越来越高，您怎么看？物业行业会被替代吗？
追问：如果物业被替代，替代方案是什么？业主自管/街道托管/专业分包？
B 格局与趋势
★ 核心 过去三年，您所在区域/行业的物业企业数量是增加了还是减少了？头部企业在做什么？
追问：行业是在集中还是分散？小物业公司还能活下去吗？
◇ 深入 物业费多年不涨，但人工成本年年涨——这个剪刀差怎么解决？
追问：靠增值服务？靠科技降本？靠压缩服务标准？
△ 进阶 五年后这个行业会变成什么样？哪些岗位会消失？哪些新角色会出现？
🏢 第一篇 · 物业企业（深度版）
对象：项目经理/区域总/运营负责人。目标：还原物业公司真实的生存状态和决策逻辑。
一、生存逻辑
1 商业模式真相
★ 核心 能不能给我看你们项目真实的利润表？物业费收入能覆盖多少成本？
追问：人工成本占比？能耗成本？外包费用？公共收益贴补了多少？这是一个敏感但最核心的问题。
★ 核心 物业费收缴率真实数据是多少？欠费超过一年的有多少户？你们怎么催缴的？
追问：有没有因为催缴方式引发过冲突？法院起诉过吗？
★ 核心 公共收益（广告/停车/场地租赁）一年大概多少？这笔钱进谁的账？怎么用？
追问：有没有被业主要求公示？有没有因此打过官司？
◇ 深入 维修资金申请使用过吗？流程走了多久？卡在哪一步？
追问：三分之二业主签字这个门槛，在实际操作中怎么过的？
二、权力博弈
2 谁说了算？
★ 核心 在您管理的项目里，真正决定"换不换物业公司"的是谁？
追问：业委会？全体业主？开发商？街道？——实际权力和法定权力的差距有多大？
★ 核心 业委会和物业公司之间关系怎么样？有没有发生过对抗或博弈？
追问：业委会换届对物业公司续约有多大影响？
◇ 深入 开发商自持物业和独立第三方物业，在经营模式上有什么本质区别？
追问：开发商补贴物业费的情况普遍吗？这是否扭曲了市场？
△ 进阶 如果一个平台让全体业主能随时看到物业的财务状况和服务记录，您觉得是好事还是坏事？
三、效率黑洞
3 人工成本去哪儿了？
★ 核心 您团队每天花时间最多的事情是什么？（按工时排序）
追问：催费/投诉处理/巡检/开会/写报表/跟业主吵架——各占多少比例？
★ 核心 保安和保洁外包还是自营？外包的质量怎么控制？有没有被外包商"绑架"的经历？
◇ 深入 一个业主从投诉到问题解决，平均需要经过多少个人、多少道流程？
追问：画出这个流程图——每个环节的卡点在哪里？
△ 进阶 如果能用AI替代一个岗位，您会选哪个？为什么？
4 信息孤岛
★ 核心 您现在管项目，看数据是看Excel/纸质台账/还是凭感觉？
追问：老板问你们项目经营情况，您多久能给出准确数据？
★ 核心 如果换一个项目经理，新来的人要多久才能摸清楚项目情况？
◇ 深入 不同项目之间的经验能不能复制？优秀项目经理的"手艺"怎么传承？
四、数字化真相
5 技术的真实门槛
★ 核心 您现在用什么软件管项目？每年花多少钱在这些软件上？
追问：有没有软件是被上级"要求用"但实际没人用的？
★ 核心 如果上一套数字化系统，您能接受的年度预算范围是多少？谁审批？
追问：是觉得"必须花"还是"花不花都行"？
★ 核心 您团队里有没有"对电脑/手机操作不熟练"的员工？他们怎么适应新系统？
追问：年龄结构如何？培训成本高吗？
◇ 深入 如果有一个系统说"不收软件费，但要从物业费里分润"，您接受吗？
△ 进阶 您觉得数字化能帮物业公司多赚钱，还是只能省钱？
🏛️ 第二篇 · 住建局/政府监管（深度版）
对象：物管科/街道办/社区。目标：理解政府眼中的"物业行业治理难题"。
一、监管困局
1 监管的无力感
★ 核心 您觉得政府对物业行业的监管效果怎么样？想管到什么程度、实际管到了什么程度？
追问：差距在哪里？是缺法规/缺人手/缺数据/缺技术？
★ 核心 物业相关投诉中，最多的是哪几类？处理这些投诉最大的困难是什么？
追问：有多少投诉是"可以解决但没人解决" vs "制度性矛盾无法解决"？
★ 核心 有没有一些物业公司"屡教不改"——被投诉也没用？为什么没有有效的退出/处罚机制？
◇ 深入 街道/社区在处理物业矛盾时，最大的无力感来自哪里？
追问：没有执法权？没有数据？双方都不信任？
二、数据盲区
2 看不见的行业
★ 核心 您能准确说出辖区里有多少个小区、多少家物业公司、每个项目物业费多少、收缴率多少吗？
追问：如果能，这些数据从哪来？多久更新一次？如果不准，您知道不准到什么程度吗？
★ 核心 如果有物业公司跑路或弃管，政府通常多久能发现？发现后怎么应对？
追问：有没有应急预案？临时托管谁来出钱？
◇ 深入 物业企业上报的统计数据，您觉得可信度有多高？有没有核实手段？
△ 进阶 如果有一个实时数据平台，您最想看到的TOP5指标是什么？看到之后能做什么决策？
追问：不是"想要什么功能"，而是"有了数据之后你会做什么不一样的事"
三、制度与创新
3 政策创新空间
★ 核心 您认为物业行业最需要什么样的政策突破？
追问：物业费市场化定价？业委会强制成立？维修资金使用简化？物业企业信用评级？
◇ 深入 其他城市（如深圳/杭州）在物业监管上有哪些创新做法您觉得值得借鉴？
△ 进阶 如果让您设计一个"物业企业信用分"，会包含哪些维度？分高了有什么好处？低了有什么后果？
🔧 第三篇 · 行业协会 / 业委会（深度版）
对象：协会秘书长/业委会主任。目标：理解行业自律机制的现状和可能。
1 协会的真正价值
★ 核心 现在物业协会对会员单位到底有多少约束力？如果不听话会怎样？
追问：协会是"服务型"还是"管理型"？应该是什么型？
★ 核心 如果让您制定一个行业服务质量标准，最核心的三个指标是什么？怎么保证这些标准不被"应付检查"？
◇ 深入 物业费价格多年不涨、人工成本持续上升——协会有什么应对思路？
追问：有没有推动过物业费调价协商机制？
2 业委会的困境
★ 核心 您小区业委会成立了吗？如果成立了，运作得怎么样？如果没成立，卡在哪？
追问：业主参与度低？开发商阻挠？街道不支持？
★ 核心 业委会成员有没有"滥用权力"或"被收买"的情况？怎么防止业委会变质？
◇ 深入 业主对小区公共事务的参与度怎么样？投票率是多少？怎么提高？
追问：线上投票能否解决"业主不参与"的问题？
△ 进阶 如果小程序上可以随时看到物业的工单完成率、设备完好率、财务收支，您觉得业主会更信任物业还是会更频繁地质疑？
💎 终篇 · 开放想象
所有受访者，最后的问题。目标是收集超越功能需求的真知灼见。
X 如果一切可以重来
★ 核心 如果您有一根魔法棒，可以改变物业行业的一件事，您会改变什么？
不设限。这个问题的答案往往比所有功能需求加起来都重要。
★ 核心 您觉得十年后，人们还需要"物业公司"吗？如果需要，它长什么样？如果不需要，替代它的是什么？
◇ 深入 有什么话是您一直想对业主/政府/物业公司说的，但从来没有机会或者场合说的？
△ 进阶 如果让您给做物业系统的开发团队一句忠告，您会说什么？